【这是雪贝财经第326篇原创文章】

(资料图)

作者：昔檐

策划：老胡

2022年是中国地产行业深刻调整的年度，内外部综合因素对地产行业带来前所未有的冲击。商品房市场出现有统计数据以来最大幅度的下跌，行业融资能力大幅萎缩，海外债券违约屡见不鲜，大量房企资金链断裂。

在房住不炒的总体指引下，政策层面在经过“三道红线”的高压干预之后，已略有松动，在保交楼、保民生的督促下，2022年年底，信贷、债券、股权等渠道对优质地产公司的融资迫切需求终于有所回应。

政策的松动与转变，我们能从地产公司2022年度的年报中找到原因。至2023年4月30日，A股上市房企2022年报已全部披露。A股住宅地产上市公司有83家，商业地产公司有7家，在这篇文章中，我们关注这些A股地产公司年报暴露的“共性”问题。

A股90家地产公司在2022年度共实现营业收入2.5159万亿元，而2021年度这一数字为2.7272万亿，减少了2113亿，营收下降比例为7.75%。在总额上我们或许看不出来太大的差异，但是，在这90家地产公司中，营收下降家数为54家，占比60%，而实现营收增长的公司只有36家，占比仅有40%。

营收过千亿元的地产公司依旧是6家，分别为万科、绿地控股、保利发展、招商蛇口、金地集团、新城控股。其中，新城控股的营收为1154.57亿，位列第6名，而第7名华发股份营收为591.9亿。

也就是说在700至1100亿之间，是空白。这种营收断层式落差比在2021年度更加明显。

2021年度唯一迈入千亿营收的纯民营地产公司是金科股份，在2022年度营收已经滑落至548.62亿，下降51%。此外，越来越多的地产公司营收落入到百亿范围，在90家中一共有57家营收不足百亿元，占比63.33%。与此呼应的是，市值不足百亿的公司一共有67家，占比74.44%。

在归母净利润方面，这90家公司的财务数据可以说是惊心动魄。

在2022年度，它们一共实现的归母净利润金额为-663.45亿元，整个行业已经呈现出普遍亏损的状态。在一年前的2021年度，它们一共实现的归母净利润还足有713.10亿元。到了2022年度，这90家地产公司中，有68家归母净利润下降，占比为75.56%。

出现亏损的地产公司数量达到33家，占比36.67%，它们一共亏掉了1431亿。其中，亏损王为蓝光发展，亏损额达到惊人的249亿，紧跟其后亏损金额超过百亿的分别是金科股份-214亿、荣盛发展-163亿、中天金融-161亿、阳光城-126亿，它们位列亏损前5名。

在盈利的A股地产公司中，净利润在10亿以内的有46家，占比51%。盈利超过百亿的公司只有两家，万科226亿，保利发展183亿。

显而易见，90家A股上市房企不仅在营收层面呈现断层，在净利润方面依旧如此，比如净利润第3名的金地集团只有61亿，61至183亿之间又是空白。

如若将港股上市房企计算在内，中国房企整体亏损额度将更为庞大。比如，销售额虽继续保持行业首位的碧桂园在2022年却出现了60.52亿元的归母净利润亏损，其在2021年尚有267.97亿元的盈利；正进行债务重组的融创中国也出现了276.7亿元的归母净利润亏损。

但是，导致地产公司净利润出现巨幅下降，甚至巨额亏损的主要原因并非公司运营，而是存货项目减值。

2022年度，这90家地产公司中，资产减值损失合计总金额为993亿，2021年度这一数字则为694亿，增加了299亿。目前项目减值金额超1亿的公司家数有52家，占比57.78%，即超过一半的公司手中的项目存在减值。其中减值金额超过百亿的有两家，分别是蓝光发展162.73亿，金科股份为150.74亿。减值金额在10至100亿之间有18家，占比20%。

目前，这90家A股上市地产公司中，股价落入1元区间的公司有18家，占比20%。这18家公司也面临从A股退市的风险。

比如，目前的蓝光发展股价只有0.48元，已经连续17个交易日股价低于1元，即便后续3个交易日股价全部涨停，也覆水难收，退市已成定局。中天金融股价只有0.66元，已经连续11个交易日低于1元。

这其中，债务违约导致年报非标的事项已经屡见不鲜，也是其股价持续恶化的根源。比如蓝光发展财务报表被信永中和事务所出具无法表示意见，其中最重要的原因就是已经资不抵债，大量债务违约引发诉讼。年报显示，蓝光发展的货币资金只有27.47亿，其中有27.06亿受限，实际能动用的资金只有0.41亿，但其一年内有息贷款高达504.57亿，逾期金额为331.22亿。

过去多年展现激进风格的世茂股份，2022年度财务报表被中兴才华出具“保留意见”，内部控制被出具否定意见，随后即收到上交所的问询函，目标直指其部分子公司被强制执行162.88亿，而诡异的是，部分涉诉子公司并无相应借款的记录。同时，这家房企的董事大面积摆烂，1名董事对年报相关议案投反对票，3名董事投弃权票，公司存在4个未入账的银行账户。

这与南京前首富袁亚非旗下的*ST宏图类似，通过虚减负债隐蔽违约的事实。2022年报显示，世茂股份货币资金只有39.71亿，一年期贷款足足有192.17亿。这还不包括长期有息贷款135.7亿，以及隐藏尚未被发现的债务问题。

而伴随着债务问题，目前A股地产公司中非标审计意见也开始出现，地产行业逐渐成为非标审计意见的重灾区。

整体而言，资金链断裂、融资受困是导致地产公司陷入困境的重要原因。同时，销售端的疲软，整个行业盈利能力急剧下降，使得项目结转资金回笼的节奏放慢。对于风格激进的公司来说，在巨额贷款陆续到期的情况下，危机难以避免。

而普遍性的存货项目出现减值，都预示着供需关系已经发生逆转。

与地产惨淡的业绩形成鲜明对比的是，在2022年度42家银行上市公司中，只有浦发银行、郑州银行、西安银行净利润下降，只此3家，其余39家赚得盆满钵满。

这种对比，也是目前地产困境的一个侧影。

在营收疲软，行业普遍亏损的情况下，2022年度90家A股地产公司的员工人数合计为58.2487万人，2021年度员工人数为66.5921万人，足足减少了8.3434万人。发生人员削减的家数为60家，占比66.67%。行业寒冬正在直接影响到数以万计的家庭营生。

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